Faut-il passer par un cabinet de gestion de patrimoine pour investir en LMNP ?
Pourquoi faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine ?
Le recours à un professionnel est recommandé si vous cherchez une approche « clé en main » ou si votre situation fiscale est complexe. Les cabinets comme Selexium ou Optivest, peuvent proposer un bilan patrimonial personnalisé, un accompagnement sur les enjeux fiscaux liés au LMNP ou encore une aide au montage du financement.
Faire le bon choix patrimonial
Le conseiller en gestion de patrimoine analyse votre situation financière dans sa globalité : revenus, composition familiale, horizon de retraite et objectifs de transmission. Le LMNP est-il vraiment le meilleur levier pour vous ? Ne vaudrait-il pas mieux passer en société (SARL de famille) ? Le conseiller valide la pertinence du projet au sein de votre patrimoine existant.
Profiter d’un accompagnement complet
Les cabinets disposent souvent de catalogues que le grand public ne voit pas : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements médicalisés, tous assortis de baux commerciaux déjà audités et d’exploitants dont la solidité financière a été vérifiée. Des acteurs du secteur comme Selexium, cabinet spécialisé dans l’investissement immobilier patrimonial, peuvent ainsi vous proposer des solutions LMNP sélectionnées selon des critères stricts de rentabilité et de pérennité.
Optimiser la fiscalité du LMNP
Le CGP vous aide à arbitrer entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes) et le régime réel simplifié. Ce dernier permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier ainsi que les meubles selon les règles comptables. Résultat : une fiscalité pouvant être fortement réduite au régime réel selon le niveau des charges et amortissements.
Sécuriser son investissement
Le conseiller valide la viabilité du projet : qualité de l’emplacement, prix du marché et solidité du gestionnaire. La pérennité de l’exploitant en résidence gérée est le critère numéro un pour éviter les baisses de loyers imprévues.
Investir seul : est-ce faisable ?
Il est tout à fait possible de gérer votre investissement LMNP en autonomie, en particulier pour du LMNP classique (appartement standard en centre-ville loué à l’année).
Les avantages de l’autonomie
Vous économisez les frais de conseil et conservez une liberté totale sur le choix du locataire, le montant du loyer et la gestion quotidienne du bien.
Les contraintes et risques
L’investissement seul demande énormément de temps : recherche du bien, visites, négociation bancaire, rédaction du bail meublé et ameublement réglementaire (selon la liste fixée par décret du 31 juillet 2015).
Notre conseil : même si vous investissez seul, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable dès que vous optez pour le régime réel. La complexité du calcul des amortissements rend la gestion autonome extrêmement risquée sur le plan fiscal. Une erreur de déclaration peut entraîner un redressement coûteux.
Combien coûte l’accompagnement par un CGP ?
La rémunération d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) s’adapte à la nature de votre projet :
- honoraires de conseil : de 500 € à 2 000 € en moyenne pour un bilan patrimonial complet (analyse, stratégie et préconisations) selon le site Experts du Patrimoine.
- commissions (rétrocessions) : le cabinet peut percevoir une commission ou rétrocession versée par un tiers, par exemple un promoteur ou un distributeur. Pour un investissement immobilier (neuf ou géré), le cabinet peut percevoir entre 0,5 % et 5 % du montant.
- frais de suivi : pour le pilotage de vos actifs sur le long terme, les honoraires de suivi varient généralement de 0,5 % à 1,5 % du capital investi par an selon Selexium.
Bon à savoir : un CGP a l’obligation de transparence totale sur ses tarifs dès le premier rendez-vous via la remise d’un Document d’Entrée en Relation (DER).
Tableau comparatif : Investir seul vs Accompagné
| Critères | Investir seul (Autonomie) | Via un Cabinet (CGP) |
|---|---|---|
| Sélection du bien | Limitée à vos recherches personnelles (portails immobiliers). | Accès à des offres « off-market » et résidences gérées auditées. |
| Expertise Fiscale | Risque d’erreur sur le choix du régime (Micro vs Réel). | Stratégie d’amortissement optimisée et sur-mesure. |
| Charge Mentale | Élevée (visites, travaux, ameublement, administratif). | Faible (solution « clé en main » ou pilotée). |
| Coût d’entrée | Pas de frais de conseil immédiats. | Honoraires de conseil ou commissions incluses. |
| Rentabilité | Potentiellement plus haute, mais plus risquée. | Sécurisée et lissée sur le long terme. |
| Gestion locative | Vous gérez les locataires et les impayés. | Souvent déléguée à un exploitant ou un partenaire. |
| Profil idéal | Investisseur expérimenté ayant du temps libre. | Épargnant actif cherchant efficacité et sécurité. |
Pour aller plus loin dans l’article :
- CNCGP – Code de déontologie et de bonne conduite
- Service-Public.fr – Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
- impots.gouv.fr – Les régimes d’imposition